CONDOMINIO: esempio spinto di democrazia 
…della croce e della delizia del viverci
di Antonella Pagano

Materia interessante quella del condominio, anzi, direi più che interessante visto che riguarda la quasi totalità di noi cittadini.
L'Avvocato Ponticiello che ho già intervistato per le problematiche dell'homo automobilista, è in tal caso il Virgilio guida nell'intricata selva delle norme, adesso scritte, adesso consuetudinarie, attinenti il vivere in appartamento, in un palazzo o comunque in un sito condiviso.
- Avvocato Ponticello, il Condominio, croce e delizia dei nostri giorni ? - "Già, la questione del Condominio è intricata ma, soprattutto, è stata abbondantemente complicata da una "monumentale" raccolta di giurisprudenza intervenuta non a semplificare, non a chiarire, non ad aiutare né a far comprendere, non a far chiarezza."
-Il suo non è un tomo che farebbe paura solo a subirne la dimensione, è, invece, un volumetto verde, agile, funzionale, insomma sembra fatto apposta per darci una mano, ce ne parli un po'.
"L'ho pensato proprio nei termini che lei ha detto e così è nella realtà il libretto; fra le altre cose, in uno stato come quello italiano, nel quale vige il principio del libero convincimento del giudice, le sentenze, anzi l'intera raccolta di sentenze sulla questione, da un lato rappresentano, anzi sono una vera e grande forzatura, da un'altra prospettiva sono un abuso attinente il costume, qualche volta hanno valore indicativo, spesso non hanno neppure alcun valore pratico, di fatto le posizioni risultano contraddittorie come contraddittorie son pure le statuizioni che le sostanziano. Naturalmente, dire che questo è davvero un peccato è dir poco laddove si consideri che il condominio è, senza ombra di dubbio, uno degli esempi più spinti di attuazione della democrazia, quindi della difficoltà dell'esercizio e della pratica della stessa in un piccolo ambito qual'è per l'appunto il palazzo in cui si vive o si esercita l'attività".
- Insomma stiamo parlando proprio di una selva intricata ? -
"Pensi che se mai ci dovesse balenare l'idea di volerlo snobbare nella sua realtà di problema o di elemento componente la nostra vita quotidiana, ebbene saremo presto costretti ad ammettere che non è possibile, e che ogni nostra azione indifferente o distaccata rispetto ad esso serve unicamente ad intricare di più la rete sino a non poterla dirimere e a dover ammettere una destabilizzante impotenza; fra l'altro, ci ritroveremo dinanzi ad una forma d'escalation che prende il via con le banalità e va in su' con le complessità rispetto alle quali anche l'antico buon senso constaterà la propria impotenza."
- E l'amministrazione del condominio ? -
"L'ambito dell'amministrazione abbisogna urgentemente di organicità; anche in tal caso, infatti, per via della vigenza in Italia del già detto principio del libero convincimento del giudice, l'abitudine - quale fonte di norma - è del tutto insufficiente."
- Dunque, per le Edizioni romane Ianua, Emilio Ponticiello ha scritto un'altra delle sue opere di pubblica utilità: "Il vademecum del condominio". E grazie alla sua capacità di porsi nei panni di colui che s'incontra e si scontra con il 'problema', (ci incontriamo/scontriamo proprio tutti, eccezion fatta per quei pochi fortunati alle prese con la villetta fuori le mura o la dimora di famiglia) ha immaginato di percorrerlo utilizzando l'ordine alfabetico, perché ?- " perché credo sia una modalità che non è griglia, che non esclude nessuno dalla comprensione, che si offre con leggerezza persino alla lettura; che utilizza un lessico abbastanza "familiare" e perciò caldo; che sa, dinanzi al problema, fare chiarezza sulle zone d'ombra nongià oscurarle o appesantirle ulteriormente come spesso accade per i manuali di giurisprudenza o per quei prontuari più complessi delle norme cui s'ispirano, perla estrema semplicità di ricercare il termine della questione che interessa; ecco, difatti, che dalla a) alla z), da 'abbaino' che è la prima parola, o il primo caso analizzato, all'ultima che è 'Zone climatiche' passo per una lunga onnicomprensiva casistica". -Avvocato mi dica qualcosa in ordine alle Zone climatiche per esempio – "Ebbene, Zona climatica sta per quella regola che statuisce la temperatura massima dei caloriferi e il tempo massimo di accensione dell'impianto a seconda che ci si trovi nella Zona A -fino a 600 gradi al giorno: dal 1° dicembre al 15 marzo per la durata di 6 ore – e in tale zona ricadono le città di: Messina, Milazzo, Reggio Calabria etc. o che ci si trovi nella Zona B -da 601 a 900 gradi al giorno dal 1° dicembre al 31 marzo per la durata di 8 ore nella quale ricadono le città di: Catania, Gallipoli, Napoli, Palermo etc. e via dicendo)"; -E per Tabella millesimale ?- "Nel caso della 

'Tabella millesimale': ci troviamo di fronte a quelle tabelle che individuano la partecipazione dei condomini alla proprietà comune; è annessa al regolamento condominiale; è indispensabile in ogni tipo di condominio; anche per quelli che non hanno espressa necessità di regolamento, ovvero i casi in cui il numero di condomini è inferiore a 10 -; i criteri che ne informano la redazione sono richiamati da una circolare ministeriale per collaudatori; i coefficienti -che diminuiscono il valore rapportato ad 1 - sono calcolati in base ad elementi specifici quali: a-la destinazione, ovvero la valutazione degli spazi in rapporto alla loro utilità; b- il piano; c- l'orientamento (in rapporto ai punti cardinali); d- il prospetto; e- la luminosità; f- la funzionalità globale dell'immobile; la tabella millesimale può essere soggetta a revisione per esempio quando il valore discenda da un errore: di fatto o di diritto, ma non di valutazione; per un mutamento notevole del rapporto dei valori dei singoli piani o di porzioni di piano (art. 69 disp. Att.CC.); vi sono anche i casi in cui la modifica può ottenersi per iniziativa d'un solo condomino; che trattandosi, inoltre, della modifica di un diritto soggettivo e del contenuto quantitativo dello stesso, la richiesta ha da essere inoltrata contro tutti gli altri condomini e non contro il Condominio; che, per esempio, l'ipotesi classica e necessaria acché si vada a revisione delle tabelle è il caso in cui si sia costruito un sopralzo in quanto struttura che va a modificare la situazione esistente". - E cosa mi dice dei posti auto ? - Immediatamente che i 'Posti auto'sono causa di litigi e diatribe, quando addirittura non si arrivi a forme comportamentali aberranti – sono recenti i casi di omicidio causa proprio la banalissima controversia sul posto macchina; che i posti auto sono da annoverarsi tra le parti di aree pertinenziali o di proprietà esclusive e via dicendo". - E invece del Possesso? - "Quanto al 'Possesso', ovvero alla detenzione materiale della casa, pertinenza, fondo o altra fattispecie, dico subito che ove si dovesse trattare di detenzione qualificata, ebbene assicura tutela giuridica al detentore; nell'ambito del possesso va annoverato il caso dell'usucapione ovvero il possesso continuato di un bene per un certo numero di anni; trattasi d'un diritto protetto ove se ne venga violentemente o clandestinamente spogliati o molestati nella detenzione tant'è che la protezione scatta immediatamente mediante rapide azioni poste in essere dal Pretore e/o dal Giudice del merito anche contro l'acquirente legittimo consapevole". -Insomma un excursus dettagliato, preciso ma non pesante, da scorrere anche se non si abbiano in corso problemi di sorta con il proprio condominio, si va al 'Portierato', poi si passa per gli Organi del condominio, per la legge Nicolazzi, la nomina dell'Amministratore, la manutenzione ordinaria e straordinaria, la locazione in quanto proprietà comune e la locazione d'opera, ovvero il rapporto tra condominio e prestatori saltuari e/o continuativi di determinati servizi, l'impugnazione delle delibere dell'assemblea, gli impianti condominiali, le imposte nell'ambito condominiale, i fondi di ammortamento, l'eccesso di potere dell'assemblea condominiale, il decoro architettonico, il consolidamento, il cortile e via ancora per una lunga serie di voci trattate con lineare chiarezza. Insomma : fare o non fare, servitù attiva o servitù passiva, consentire che altri facciano o tollerino, è parlare di servitù, è parlare di un onere reale disciplinato dal Codice Civile; è parlare di come l'uomo è opportuno si comporti o si tuteli rispetto ad un bene, e nel caso del condominio ?- " Sono più che note le servitù che possono costituirsi rispetto al passo carrabile, ai portici esterni (a favore del Comune) o a favore di estranei, o di singoli condomini, per far accedere o migliorare le utilizzazioni di locali individuali vedi l'uso dei cortili a scopo di favorire il carico e lo scarico di merci o altro". Passo dopo passo l'avvocato dei fatti nostri, quelli seccanti ma che più corposamente interessano il nostro quotidiano, ci conduce lungo le rive di quel mare che si chiama proprietà privata e che trova significazione in quell'art. 42/1 della Costituzione Italiana. L'avvocato Ponticiello sa come aiutarci ad essere pienamente consapevoli della nostra proprietà, come non sentirsi sopraffatti dalla stessa, come fronteggiare gli eventuali abusi da parte di terzi, come goderne con serenità e con la tranquillità di chi sa dove rintracciare gli strumenti per tutelarla e tutelarsi.
Ecco, avvocato, non credo che questo mio articolo sia affatto esaustivo dell'opera di grande merito civile, di grande valore di cittadinanza, di assoluta utilità sociale e perciò, come nel caso del suo "350 motivi di opposizione alle contravvenzioni al codice della strada", meriterà successive interviste allo scopo di approfondire , a tutto vantaggio dei lettori de' "L'Attualità", alcune delle fattispecie intorno alle quali spendiamo molto tempo e molte arrabbiature.

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